С чего начать поиск недвижимости в Канаде?
К этому моменту вы уже оценили свои финансовые возможности, вы знаете максимальную цену будующего дома в Канаде, вы также поняли, какой тип недвижимости и какая форма собственности вам подходит больше всего. Теперь дело осталось только за районом Торонто. Выбирая район, обратите особое внимание на близость школ и общественного транспорта, а также отдаленность от вашей работы. Учтите доступность магазинов и мест для развлечений. Если вы обеспокоены демографией и особо чувствительны к соседям и их расовой принадлежности, тогда рекомендую провести немного времени, с пяти до шести вечера, в районе, который вам понравился. Дело в том, что в это время большинство людей возвращается с работы, и у вас будет возможность разглядеть их поближе.
При выборе района Торонто незаменимым помощником будет риэлтор. Работа в конкретном районе де
С чего начать поиск недвижимости в Канаде?
Кто же такие риэлторы и как они работают в Канаде? Не секрет, что риэлторы это специалисты, которые вовлечены в процесс покупки или продажи недвижимости в Канаде. В отличии от других стран, в Канаде эта профессия лицензируется. Каждый риэлтор должен быть членом ассоциации риэлторов Торонто и Онтарио, придерживаться строгих правил этики и безукоризненно следовать канадскому закону и провинциальным актам, относящихся к продаже и покупке недвижимости в Канаде. Риэлторы могут быть брокерами или действовать от имени брокера.
Ваш агент по продаже недвижимости поделится информацией о состоянии рынка, цен в конкретном районе, даст дополнительные сведения о домах, выставленных на продажу, покажет полюбившиеся вам дома в удобное для вас время. Он также поможет оформить необходимые документы на покупку или продажу. Защита интересов своего клиента в торгах - основная обязанность вашего агента. Работая с риэлтором, вы выигрываете во времени и уменьшаете шанс сделать неудачную покупку или переплатить за понравившийся вам дом или квартиру. Основная обязанность риэлтора это поиск недвижимости согласно вашим критериям и бюджету!
Существует несколько типов сотрудничества между агентами и покупателями или продавцами недвижимости в Канаде. Брошюра под названием Working with a Realtor поможет определить нужную вам форму сотрудничества. Поговорите с вашим агентом об этом перед тем, как подпишите контракт с компанией!
Канада не такая далёкая страна как может показаться некоторым. Всего 9 часов лёту из Москвы, 8 из Киева, и всего 7 часов из Лондона. Это страна со средне-континентальным климатом. Зима обычно снежная с кратковременными оттепелями. Лето жаркое и не очень длинное. Канада является второй по размеру территорий страной в мире. Территория Канады занимает северную часть северо - американского континента. Выход к морю позволяет иметь развитую рыболовную индустрию. Географически удобное раcположение Канады делает её основным торговым партнёром с одной из самых развитых стран в мире - США. Граница Канады с США является самой протяжённой общей границей в мире. Несмотря на свою большую территорию средняя плотность населения Канады не такая высокая, - всего 3,5 человека на 1 км.кв. Население Канады растёт каждый год на 5-7% и сегодня (2010 год) составляет 34,000,000 человек.
Самыми крупными городами Канады являются Торонто (4,753,120 человек) , Монреаль (3,316,615 человек) и Ванкувер (1,953,252 человек). Население Канады этнически очень разнообразно. В стране живут 34 этнических группы. Канада по праву может называться страной иммигрантов. Согласно опросу населения, проведённого в 2001 году, большая часть населения указало на английское и французское происхождение. За ними следуют люди с ирландскими, шотландскими, немецкими, итальянскими и украинскими корнями. Интенсивное заселение Канады началось в 1480-1540 годах после того, как французский мореплаватель Жак Картье совершил несколько экспедиций по реке Св. Лаврентия и объявил эти земли французскими колониями. В последствии Франция уступила права на новые земли Англии согласно договору от 1763 года. Увеличение притока иммигрантов в 1791-1841 годах с Британских островов привело к расширению захваченных территорий и к доминированию английского языка. После объединения четырёх больших провинций: Онтарио, Квебека, Нью Брансуика и Новой Шотландии 1 июля 1867 года Канада получила право формировать собственное правительство, не выходя из состава Британской империи. Именно этот день можно считать днём основания страны Канада. Самой последней провинцией, вошедшей в состав Канады, был остров Ньюфаундленд, который стал частью страны в 1949 году. В настоящее время Канада состоит из 10 провинций и 3 территорий. Государственными языками признаны английский и французский языки. Все канадские федеральные служащие, обслуживающие население в учреждениях и по телефону, обязаны уметь объясняться и по-английски, и по-французски. Вся федеральная литература, от налоговых деклараций до брошюр и отчётов, издаётся на обоих языках. Самой франкоязычной провинцией Канады является Квебек. Остальные провинции предпочитают общаться на английском языке.
Совремненная Канада это бысторастущее государство с высоким уровнем жизни и развитой промышленностью. Мировая репутация Канады как мирной, свободной от этнических распрей и конфликтов страны, где можно получить хорошее образование и вырастить детей в спокойной обстановке, способствует притоку иммигрантов со всего мира. Новые иммигранты - как их называет местное население, предпочитают крупные города для иммиграции по причине наличия работы и новых возможностей! Большинство иммигрантов становятся владельцами недвижимости в первые годы пребывания в Канаде. Низкие кредиты (3-5% годовых 2010 год) и финансовая стабильность страны позволяют владеть недвижимостью большому количеству новых иммигрантов. Множество государственных программ напралены на стимуляцию населения приобретать канадскую недвижимость. Стоит особо отметить, что владельцами недвижимости в Канаде могут быть не только резиденты, люди проживающие в Канаде постоянно, но и иностранцы, которые находятся в стране по визе и не являются резидентами. Нерезиденты имеют возможность, также как и жители Канады, получить ипотечный кредит на приобретение недвижимости в Канаде.
Покупка недвижимости в Канаде.
Оцениваем финансовые возможности.
Значит, вы решили покупать недвижимость в Канаде или, по крайней мере, стали думать об этом! Давайте попробуем оценить ваши финансовые возможности. Вам, наверное, не терпится узнать, какую максимальную сумму можно занять в канадском банке, каким должен быть минимальный взнос, во что будет обходится её содержание и каковы будут затраты, связанные с покупкой недвижимости в Канаде. Давайте начнём!
Каким же должен быть минимальный взнос (down payment) при покупке недвижимости в Канаде?
Накопление первого взноса для многих семей остаётся самой сложной и порой непосильной задачей. Канадские банки отдают предпочтение сделкам, в которых первый взнос составляет 20% от цены покупки. При цене дома $350,000 долларов это составит $70,000 долларов. Такая сумма навряд ли найдётся у большинства из нас! На помощь приходят канадские страховые компании. Страховая компания берёт на себя риск, связанный с невыплатой вами кредита банку. Имея гарантии страховой компании канадский банк согласен только на 5% от стоимости недвижимости. Оплата за эту страховку производится покупателем во время получения кредита, или эта сумма может быть добавлена к вашему ипотечному кредиту и выплачиваться частями. Покупатель обычно не вовлечён в процесс получения страховки - она оформляется канадским банком автоматически! Помните: страховка обязательна, если ваш взнос составляет меньше 20% от цены покупаемой недвижимости. Как посчитать страховку, смотрите в главе Дополнительные затраты .
Давайте вернёмся к определению максимальной суммы кредита на покупку недвижимости в Канаде. Банк готов ссудить вас любой суммой только в том случае, если вы будете способны вернуть занятую сумму в срок и производить ежемесячные платежи по кредиту без ущерба для семейного бюджета. Банки пользуются двумя простыми формулами для определения вашей платежеспособности. Согласно первой из них, все ваши ежемесячные затраты по содержанию дома в Канаде, включая выплаты по ссуде (mortgage payment), налог на недвижимость (property taxes), а также затраты на обогрев дома, не должны превышать 32% от дохода вашей семьи (Gross Income). Эта формула называется Gross Debt Service (GDS).
GDS=Total monthly payments (x 100) : Gross monthly income
Чтобы использовать данную формулу, вам надо знать следующее:
1. Доход семьи до налогов (Gross Household Income).
2. Сумму месячного платёжа по кредиту (Monthly Mortgage Payment).
3. Сумму месячного налога на недвижимость (Property Taxes).
4. Расходы на обогрев в месяц (Heat).
Начать поиск канадской недвижимости.
ПРИМЕР:
Семья из двух человек собралась купить дом в Канаде за $350,000 долларов. Чтобы посчитать Gross Debt Service (GDS), вам надо знать cумму месячного налога на недвижимость (Property taxes), cумму месячного платёжа по кредиту (Monthly Mortgage Payment) а также расходы на тепло (Heating cost). Допустим, что налог на недвижимость для такого дома составит около $250.00 ежемесячно, а затраты на тепло около $105.00 в месяц. Месячные выплаты по кредиту (Monthly Mortgage Payments) $1500.84. Ваш семейный доход (до налогов) составляет $6000 в месяц. Давайте теперь посчитаем ваши месячные затраты на содержание нового дома в Канаде. Указанная внизу таблица поможет вам в этом.
Monthly mortgage payment: (principal and interest)*
$1,500.84
Property taxes: (monthly)
$250.00
Heating costs*: (monthly)
$105.00
Total monthly payments:
$1,855.84
Gross monthly household income:
$6,000.00
Используя несложную арифметическую формулу, посчитаем наш Gross Debt Service (GDS)
GDS=Total monthly payments (x 100) : Gross monthly income
GDS=$1,855.84 (x 100) : $6,000.00=30.93
Этот пример показал, что семья с доходом $6000 (до налогов) в месяц может приобрести данный дом, при условии что, у неё нет других долговых обязательств!
Согласно второй формуле, все затраты вашей семьи не должны превышать 42% от вашего общего дохода (Gross Income). Теперь мы будем учитывать не только текущие затраты на содержание вашего нового дома в Канаде: выплаты по кредиту, обогрев, налоги на землю, но и все существующие долги: выплаты за машину, студенческий заём, платежи по кредитным карточкам. Данная формула называется Total Debt Service (TDS). Допустим, что в нашем случае есть дополнительные затраты на машину в размере $400.00 в месяц и выплаты по студенческому заёму в размере $100.00 в месяц.
Monthly Debt Payments
Car Loan
$400.00
Line of credit
$0
Credit Cards
$0
Student Loans
$100.00
Other Loans
$0
Теперь надо использовать другую формулу. На помощь придёт Total Debt Service (TDS)
TDS=Total monthly payments (x 100)
Gross monthly income
TDS - Total Debt Service Ratio
Total monthly housing payments: (from GDS calculation):
$1,855.84
Other debts: (personal loans, car loans, credit cards, etc.):
$500.00
Total monthly debts:
$2,355.84
Gross monthly household income:
$6,000.00
Используя новую формулу, посчитаем TDS
TDS=Total monthly payments (x 100) : Gross monthly income
TDS=$2355.84 (x 100)=39%
$6000
Наш пример показывает, что несмотря на дополнительные расходы в бюджете этой семьи, они все равно смогут позволить содержать дом за $350,000 долларов.
Советую обратиться к консультанту по кредитам (mortgage specialist) за точными подсчётами максимальной цены в каждом конкретном случае.